《双牌县农村居民自建房建设管理办法》（征求意见稿）政策解读

一、文件出台的背景及意义

为落实《湖南省人民政府办公厅关于<湖南省居民自建房安全管理若干规定>实施工作的意见》（湘政办发〔2023〕7号），进一步加强农村居民自建房建设管理，规范农村住房建设活动，健全完善制度规范体系，推进全县农村住房建设规范有序、科学合理发展。结合我县实际，制定本管理办法。

二、文件起草过程及依据

1、制定《办法》征求意见稿的主要依据

主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《农业农村部、自然资源部<关于规范农村宅基地审批管理的通知>》（农经发〔2019〕6号）、《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《湖南省农村住房建设管理办法》（省政府令第299号）、《湖南省居民自建房安全管理若干规定》、《湖南省人民政府办公厅关于<湖南省居民自建房安全管理若干规定>实施工作的意见》（湘政办发〔2023〕7号）等。

2、起草过程

根据县领导安排部署，《双牌县农村居民自建房建设管理办法草拟稿》经县自然资源局党组召开专题会研究后，并与县农业农村局、县住建局等相关部门交换了意见，研讨后确定了《双牌县农村居民自建房建设管理办法》征求意见稿。

三、文件主要内容

第一章  总则

第一条 为加强农村居民自建房建设管理，规范农村住房建设活动，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《农业农村部、自然资源部<关于规范农村宅基地审批管理的通知>》（农经发〔2019〕6号）、《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《湖南省农村住房建设管理办法》（省政府令第299号）、《湖南省居民自建房安全管理若干规定》、《湖南省人民政府办公厅关于<湖南省居民自建房安全管理若干规定>实施工作的意见》（湘政办发〔2023〕7号）等法律、法规和政策规定，结合我县实际，特制定本办法。

第二条 本县行政区域内农村居民新建、改（扩）建、重建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本办法。

第三条 农村住房建设，应当遵循“规划先行、一户一宅、因地制宜、安全适用、保持特色”的原则，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

第四条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或经依法批准，用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和生活庭院等用地。

第五条 本办法所称农村集体经济组织成员，是指户籍所在该集体经济组织，并在该集体经济组织内生产或生活，与该集体经济组织发生权利、义务关系的农业户口人员。

第六条 乡、镇人民政府应当加强对农村宅基地及其住房建设管理工作的领导，将农村住房建设纳入国土空间规划、村庄规划。

第七条 乡、镇人民政府是农村宅基地及其住房建设管理的实施主体，具体负责农村宅基地及其住房建设的管理、监督和服务工作，根据法律、法规授权以及县级有关主管部门的委托，实施村民宅基地及其住房建设有关行政审批和综合执法。

县自然资源局负责农村住房建设的规划、农用地转用、房地权属登记等监督管理服务工作。县农业农村局负责农村住房建设的宅基地改革和监督管理服务工作；建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划。县住建局负责农村住房建设的设计图集、施工等监督管理服务工作。县交通运输局、县水利局、县林业局、市生态环境局双牌分局、县文旅广体局和县供电公司等部门按照各自职能职责，负责农村宅基地及其住房建设的相关管理服务工作。

第八条 村民委员会应当依法制定符合本村实际的村规民约，积极协助做好宅基地申请资格审查、建房信息公示、土地置换、权属纠纷调处、废旧宅基地腾退复垦、违法问题查处等相关工作；对农村住房建设中的违法占地和违法建设行为应当及时劝阻，并向乡镇人民政府报告。

第二章  建房管控与宅基地管理

第九条 乡、镇人民政府应当组织编制村庄规划。编制村庄规划应当充分考虑农村生产生活的实际需求，广泛征求村民意见，统筹安排宅基地用地，合理确定农村居民点的分布、范围、规模和配套设施。经批准的村庄规划，应当严格执行，不得擅自修改；确需修改的，经原审批机关批准后，依照法定程序组织修改。

第十条 农村住房建设（新建、改建、扩建）应当符合村庄规划。位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域内的，还应当符合相关专项保护规划。农村宅基地应当坚持节约、集约用地原则，选址应当尽量利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂带等危险区域。严格控制切坡建房，确因选址困难需切坡的，应当在乡镇人民政府指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。

在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于 5米，村道不少于 3米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30 米。在铁路线路安全保护区周边建房的，应当遵守铁路安全保护有关法律法规规定，需经铁路部门或交通主管部门许可同意。在水工程沿线建房，其房屋边缘与水工程的间距为：水库大坝背水坡脚向外水平延伸不少于30米，水库大坝两端山坡的开挖线顺坡水平延伸不少于100米，水库溢洪道两端自山坡开挖线起顺坡向外延伸不少于 10米，水力发电站厂房，机电排灌枢纽建筑周边水平延伸不少于20米。电站拦水坝两端向外延伸50米。堤防自背水坡脚向外水平延伸不少于50 米，灌溉渠道自两边渠堤外坡或者开挖线向外水平延伸5米，渠系建筑物不少于10米。未划定河道管理的河道距离河岸坡上不少于10 米距离。

禁止在永久基本农田区域、饮用水水源一级保护区、河道湖泊管理范围、公路两侧建筑控制区、历史文化建筑控制区、公益林和法律法规规定的其他禁止建房区域建设住房。

第十一条 规范农村村民住房建设层数。新建（改建、扩建）住房，建筑层数原则上不得超过三层，房屋檐口高度不得超过12米。

第十二条 农村村民在城镇规划区范围内建设住房，应按城镇规划统一安排兴建。鼓励集中兴建住宅小区。鼓励城镇规划建设用地范围外的农户按照城镇化和集约用地要求，向集镇、中心村的集中居住区集聚，逐步实现集中居住。

第十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。宅基地包括住宅、附属用房和生活庭院等用地。

第十四条 鼓励乡镇人民政府、村集体经济组织和农村村民以增减挂钩的方式，复垦原有农村宅基地，获得新增建设用地计划和耕地占补平衡指标用于农村村民住房建设。

村集体经济组织在尊重农民意愿的前提下，积极稳妥开展闲置宅基地整治并进行重新规划，合理利用。通过村庄整治、废旧宅基地腾退、鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地、对进城落户的农村村民鼓励其自愿有偿退出宅基地等多种方式，增加宅基地空间，最大限度地满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。

第十五条 经批准异地建造住宅的村民，原宅基地可调剂给本集体经济组织符合宅基地申请条件的成员，不作调剂处置的，必须向乡镇人民政府作出自行拆除旧宅、无偿退出宅基地的书面承诺。建房户未按承诺期限自行拆除旧宅的，乡镇人民政府应依法强制拆除，拆除后的旧宅基地由该集体经济组织收回，重新分配给集体经济组织内其他符合建房用地申请条件的成员或纳入复垦范围。

第十六条 有下列情形之一的，经乡（镇）人民政府批准，农村集体经济组织可以收回宅基地：

（一）农村村民经批准异址新建住宅或通过集中安置实现户有所居，原宅基地依法应当收回的；

（二）农户消亡且无人继承宅基地上住宅及其附属设施的；

（三）被继承的住宅坍塌、依法拆除或者经鉴定为D级危房，继承人不符合宅基地申请条件的，其中，对有保护价值的传统民居及有历史文化价值的建筑依照相关规定处理；

（四）宅基地批准后两年未开工建设的，但因特殊情况经作出批准的乡（镇）人民政府同意延期使用的除外；

（五）不按照批准的用途使用宅基地的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第三章  建房申请条件

第十七条  明确建房分户的基本原则：

（一）多子女家庭父母应与其中一个子女共同拥有一处宅基地，独生子女家庭不得分户另行申请宅基地。

（二）满足法律法规规定的其他分户条件。

第十八条 农村村民户符合下列情形之一的，可以申请建房：

（一）现有村民户因无住房或者现有住房面积明显低于省规定标准的；

（二）现有住房或宅基地被依法征收后需要安置的；

（三）集体建设或实施乡镇、村建设规划以及进行乡镇、村公共设施与公益事业建设需要，现有住房或宅基地被占用需要安置的；

（四）受地质影响，居住环境危及生命财产安全确需迁建的；

（五）现有住房判定属于危旧房需要拆除重建的；

（六）原有住房因灾毁需要重建的；

（七）因改善住房条件，需要拆旧建新的；

（八）因子女结婚等原因确需分户居住，现有宅基地无法满足分户居住需求的；

（九）法律、法规、规章规定可以申请宅基地建房的其他情形。

第十九条 农村村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合一户一宅规定的；

（三）不符合乡镇国土空间规划或村庄规划的；

（四）申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的；

（五）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；

（六）有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途行为，再申请宅基地的；

（七）申请人属于政府集中供养的孤寡老人、五保户的；

（八）所申请的宅基地存在权属争议的；

（九）申请建房用地已列入规划改造、征迁范围内的；

（十）法律、法规、规章规定不得批准的其他情形。

第四章  建房审批

第二十条 书面申请。农村村民申请建房，应当向本集体经济组织或村民委员会写出书面申请报告，并提供申请人身份证和户口簿等相关证明材料。

第二十一条 村级初审。集体经济组织或村民委员会在收到村民建房申请后，5个工作日内应当及时组织召开该集体经济组织或该组的村民会议进行讨论。按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定：召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。讨论通过后，应当将申请建房村民的家庭人口情况、现有住房情况、村民会议讨论情况、拟用地位置和面积、拟建房层高等在本集体经济组织范围内张榜公示7天。公示期满无异议或异议不成立的，5个工作日内由该村民委员会对申请建房村民提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等情况进行初审，填写好《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，并指导申请建房村民填写好《农村宅基地使用承诺书》。

第二十二条 资料提交。申请建房村民的书面申请报告、本人的身份证及户口簿复印件、村民小组会议会议记录复印件、建房公示情况以及农村宅基地和建房（规划许可）申请表、农村宅基地使用承诺书等资料由所在村民委员会提交到乡镇人民政府。

第二十三条 现场勘查。乡镇人民政府接到村民建房申请以及相关资料后，应当在 5日内组织本乡镇负责农业农村服务中心、自然资源所等相关工作的人员进行现场勘查，核实申请人是否符合宅基地申请条件，拟用地是否符合国土空间规划用途管制要求、是否符合村庄规划宅基地合理布局要求，宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。核实合格后，应当确定拟用地四至范围、面积，绘制宅基地坐落平面位置图和规划红线图。并指导建房申请人制定建房设计方案或者从县级以上住房城乡建设主管部门提供的住宅建筑设计图集中选定和填写《居民自建房质量安全责任承诺书》。

占用林地、公路两侧、河流两岸以及水库等水域周边和水利设施（包括供水设施）保护范围、文物保护范围、校园周边、电力设施等公共设施保护、控建范围的建房，按照相关规定，必须先经林业、交通运输、水利、文物、教育、电力等部门审核。

第二十四条 审批发证。经现场勘查符合建房审批条件的，经乡镇人民政府会议审定通过后，由乡镇人民政府为建房申请人依法办理规划许可、用地审批手续，核发《乡村建设规划许可证》、《农村宅基地批准书》。

乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县农业农村局、县自然资源局等部门备案。

第二十五条 定位放线。乡镇人民政府应当在建房申请人办理完毕建设规划和用地审批手续后 5个工作日内，会同所在地村集体经济组织或村民委员会到现场进行免费定位放线。

第五章  住房建设施工管理

第二十六条 申请限额以上（三层及以上的居民自建房，工程投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上）居民自建房的新建、改（扩）建、重建（以下简称《限额以上》）。应当办理勘察设计、施工图审、质量安全监督、施工许可、竣工验收备案等手续。申请限额以下居民自建房的新建、改（扩）建、重建（以下简称《限额以下》），由乡、镇人民政府进行质量安全监督并组织开展竣工验收工作。

第二十七条 农村村民建房，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。

第二十八条 农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全。

农村建筑工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、用地审批、施工许可（仅限于限额以上）或者违反规划许可、用地审批、施工许可等规定的农村村民进行住房建设。

第二十九条 农村村民建房，应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。

农村建筑工匠或者建筑施工企业应当协助村民选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。

第三十条 县住建局应负责组织各乡镇加强对农村建筑工匠的业务培训。并指导乡镇人民政府加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理。

乡、镇人民政府应当会同村民委员会开展现场施工安全管理巡查，形成检查记录，并提供咨询服务和技术指导。

建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合县住建局、乡镇人民政府依法开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。

第三十一条 房屋竣工验收。

限额以上的居民自建房，建房村民应当将竣工验收时间经由村委会、乡镇人民政府告知县住建局，提出联合验收与竣工验收申请。县住建局在收到申请之日起5个工作日内，组织县自然资源局、乡镇人民政府、村委会及工程质量监督机构（县质检站）相关人员进行联合验收。建房居民可于当天同步组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位（如有）进行竣工验收。

工程质量监督机构（县质检站）在工程竣工验收合格之日起5日内向备案机关提交工程质量监督报告。建房居民在工程竣工验收合格之日起15日内，向县级住房城乡建设主管部门申请办理工程竣工验收备案手续。对符合要求的项目，备案机关应按规定在2个工作日内完成备案手续。

居民自建房工程验收合格后，填写好《双牌县农村宅基地和村民验收意见表》。建房居民应当将建房资料在15日内报村委会，由村委会统一报送乡镇人民政府存档。乡镇人民政府在收到村委会提交的建房资料后，应当在7个工作日内填写好《限额以上居民自建房工程竣工验收资料归档表》,建立限额以上居民自建房工程档案，同步抄送至县住建局。

限额以下的居民自建房，建房村民应当将竣工验收时间、地点、竣工验收小组名单，书面告知乡镇人民政府，乡镇人民政府应当在收到告知之日起5 个工作日内，组织相关工作人员、技术人员和农村建筑工匠或者建筑施工企业到场进行竣工验收。竣工验收合格的，验收组人员在《湖南省限额以下居民自建房工程竣工验收单》上签署意见，同时填写好《双牌县农村宅基地和村民验收意见表》。15日内应进行验收备案，村委会负责，建房居民配合，按照《湖南省限额以下居民自建房竣工验收资料归档表》收集齐建房资料并报乡镇人民政府建立居民建房工程档案，且乡镇人民政府于90日内录入湖南省农村住房规划建设管理信息系统。

新建住房验收不合格的，不得入住。

第六章  不动产权登记发证

第三十二条 县不动产登记中心负责农村建房不动产权登记发证工作。对符合登记要求、资料完备的居民自建房，应于5个工作日内办理不动产权登记。未通过联合验收和竣工验收的居民自建房，不得办理不动产权登记。

因转让、继承等原因造成房地权属变更的，当事人应当自变更之日起30日内，向县不动产登记中心申请办理不动产权转移登记，换发不动产权证书。

第三十三条 农村村民宅基地使用权被收回的，该村集体经济组织应当向县不动产登记中心申请办理不动产权注销登记。

第七章  监督检查

第三十四条 县自然资源局对违反土地管理、城乡规划等法律、法规行为进行监督检查；县农业农村局对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查；县住建局对违反农村住房建设设计、施工管理的行为进行监督检查。乡镇人民政府应当严格依法行政，认真做好本辖区内土地管理、城乡规划等法律法规的宣传、乡镇国土空间规划、村庄建设规划的编制与实施、废旧宅基地重新规划以及复垦的监督管理；切实加强农村宅基地及其住房建设的日常监管，建立健全和完善动态巡查制度，及时发现和严肃查处涉及宅基地和农村住房建设的各类违法行为。

村民委员会负责本村辖区内的宅基地及其住房建设动态巡查工作，及时发现和劝阻本村涉及宅基地和农村住房建设的各类违法行为，及时上报所在乡镇人民政府。

第八章  法律责任

第三十五条 超越批准权限审批、不按照土地利用总体规划确定的用途非法审批，或者违反法律政策规定的程序非法审批农村宅基地及其住房建设的，其批准文件无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准使用土地对当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

县人民政府有关部门、乡镇人民政府及其工作人员或村“两委”成员，有下列情形之一的，依法依纪追究相关人员责任：

（一）未依法依规办理规划许可和用地审批手续的；

（二）未依法依规免费提供放线服务的；

（三）未依法依规进行规划、用地核实的；

（四）未按照县人民政府要求对违法用地建房和废旧宅基地进行整治的；

（五）对农村村民住房建设中的违法行为监督管理工作不到位、报告不及时、处置不力的；

（六）未按照湖南省住房和城乡建设厅要求对限额以上和限额以下的农村居民自建房严格审批管理和竣工验收的；

（七）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

第三十六条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由县农业农村局委托乡镇人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。超过审批标准的，多占的土地以非法占用土地论处。未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建房的，由乡镇人民政府及相关主管部门责令停止建设，限期改正；逾期不改正的，依法进行强制拆除。

第三十七条 在实施农村宅基地和建房管理工作中，阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第三十八条 农村建筑工匠或者建筑施工企业未严格按照相关法律法规政策文件规定进行施工行为的，由县住建追究其相关责任。造成严重后果的，依法移送司法机关处理。

第三十九条 违反本办法规定的其他行为，法律法规已有规定的，从其规定。

第九章  附则

第四十条 由乡镇以上人民政府或者村民委员会负责统一建设的农村居住小区的建设管理，依照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等法律法规的规定执行。

第四十一条 本办法自印发之日起施行。

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